¿Cuáles son las trabas que tenemos a la hora de mudarnos?¿Cuánto tiempo perdemos buscando un alquiler? Hemos desarrollado el problema de la vivienda en diferentes ocasiones. En esta oportunidad nos centraremos en el caso de CABA y la dificultad para acceder a una vivienda en esta ciudad. Nos detendremos en el fenómeno actual acerca de los alquileres temporarios, la falta de regulación de los mismos y cuáles son las medidas que toman los diferentes gobiernos en un contexto altamente inflacionario.
¿Qué está pasando en la ciudad más rica de Argentina?
El acceso a la vivienda digna se encuentra reconocido como un derecho en la Constitución Nacional y en diversas legislaciones internacionales de derechos humanos a los que Argentina adhiere. Pese a que la Ciudad de Buenos Aires es la ciudad más rica de nuestro país, la disponibilidad de viviendas adecuadas con acceso a los servicios básicos como luz, cloacas, agua, gas, ventilación, luz natural y con espacio suficiente para todos, se ha convertido en una pesadilla para muchos. Hoy en día, los jóvenes ni soñamos con ser propietarios si no es por herencia: para comprar un departamento de 3 ambientes se necesitan 733 salarios básicos, lo cual equivale a 61 años aportando ese monto. A este escenario, se suma que para 2022, más de 400.000 personas viven en barrios populares, según un relevamiento realizado por organizaciones sociales. De este informe, se indica que
solo cuatro Barrios Populares se encuentran en procesos de urbanización activa pero de manera incompleta, poco democrática y transparente. Se trata de los barrios Padre Mugica, Rodrigo Bueno, Playón Chacarita y Villa 20.
Para comprender mejor el problema, analizaremos los datos del último Censo 2022, y lo compararemos a lo largo de los años, teniendo en cuenta que CABA es la jurisdicción que tiene la menor proporción de viviendas propias en todo el territorio nacional.
Como se muestra en el gráfico, durante los últimos 12 años, el crecimiento de la construcción de viviendas alcanzó casi el doble del incremento de la población. A su vez, la cantidad de inquilinos no ha dejado de crecer, mientras que los propietarios son cada vez menos. Es evidente que la oferta no garantiza el acceso a la vivienda.
No existe un registro público que indique quiénes concentran la mayor cantidad de viviendas ni para qué son usadas. Según un estudio anual de la Revista Mercado y Reporte Inmobiliario, se observa que entre 214 marcas de 13 rubros ligados a la inmobiliaria y a la construcción, arrojan un ranking que evalúa el desarrollo y estrategia de mercado y marketing digital, que es encabezado por Desarrolladores Institucionales. Primero se encuentra IRSA, en empresas constructoras; Techint, en tecnología; Zonaprop y Bullrich Campos en servicios inmobiliarios/campos.
Esto demuestra cómo aumentan más sus ganancias un grupo minoritario a través del negocio inmobiliario. El problema se profundiza en la última dictadura cívico militar eclesiástica, donde se tomaron particularmente dos medidas que siguen echando agua para su molino: la dolarización en el precio de las viviendas y la desregulación estatal en el valor de los alquileres. Anteriormente los precios de las viviendas estaban en pesos y los alquileres debían ser autorizados por el gobierno nacional, lo cual quedó sin efecto con la Ley de Normalización de Locaciones Urbanas del gobierno de facto.
Estas medidas no se modificaron por ninguno de los gobiernos constitucionales sino que se profundizaron a lo largo de los años. Hoy en día los precios están dolarizados y son infinitos los requisitos que imponen las inmobiliarias. Estos son algunos de los que aparecen en los principales sitios de búsqueda de alquileres (argenprop, zonaprop, mercado libre, etc): el pago del alquiler del 1 al 5 de cada mes; un mes de adelanto y un mes de depósito; garantía propietaria de CABA y de familiar directo (excluyente) o Seguro de Caución tramitado con la inmobiliaria; demostración de ingresos con recibo de sueldo actual y además, que el inquilino se haga cargo de los costos de los informes, certificación de firmas, seguros, etc.
Según el Gobierno de la ciudad, en junio de este año, un departamento de 3 ambientes se encontraba en $216.738 sin expensas, y sin contar el seguro de caución. Por lo cual se necesitan alrededor de $650.214 para ingresar al alquiler de una vivienda. Sumado a esto, quienes no cuenten con seguro, deberán abonar además un aproximado de $409.083 según la calculadora de costos de la empresa Finaer. Esto da un total de $1.059.297.
Evidentemente hay un gran sector que queda afuera de estos requisitos, comenzando por quienes no cobran los primeros días del mes, y hasta parece un chiste de mal gusto que para vivir en CABA necesites una garantía de propiedad de CABA. ¿Qué sucede con los jóvenes que migran de otras provincias o países para poder estudiar y trabajar en esta ciudad? Las inmobiliarias argumentan que ofrecen un seguro de caución, donde la tramitación del mismo también requiere demostración de ingresos con recibo de sueldo, y debés abonar aproximadamente el doble o triple (depende la empresa y el método de financiación) del valor del alquiler más las expensas. Por lo cual, esto último también se presenta como una traba para el acceso a la vivienda, y no como una alternativa viable.
Veremos algunos números para tomar dimensión.
El precio promedio de publicación de departamentos en alquiler de 3 ambientes usados y a estrenar, según la Ciudad de Buenos Aires, en junio de 2023 representaba casi el 60% del salario mínimo para una pareja con dos hijos menores, según la junta de ATE-INDEC. Previo a la última dictadura, el precio del alquiler solo representaba un 3% del salario de la clase trabajadora. [1]
Entonces, ¿por qué si hay cada vez más casas se vuelve más difícil alquilar? Hay muchas aristas para analizar este problema, pero tomaremos en particular el boom de los alquileres temporarios, que luego de la pandemia del covid, tuvieron gran repercusión en el modelo tradicional. Muchos propietarios vieron, y especialmente los especuladores, el atractivo de ofrecer alquileres en tiempos más cortos (mes, trimestral, hasta un año) y con acuerdos dolarizados. Explicaremos este fenómeno con el caso de AirBNB.
Fenómeno Airbnb: del alquiler permanente al temporario. ¿Quién queda afuera?
Sin dudas una de las plataformas más nombradas este último tiempo es Airbnb (Air bed and breakfast) que fue creada en 2008 para ofrecer alojamientos en eventos especiales de las ciudades más grandes de Estados Unidos, pero rápidamente evolucionó para convertirse en una plataforma global de alquileres temporarios. Su llegada definitiva a América Latina fue durante la Copa del Mundo de Brasil en 2014.
La plataforma estaba planteada en un inicio como nexo entre el dueño de la propiedad y el inquilino, brindando el espacio para publicar el lugar de alojamiento, incitando a vivir una experiencia completa en la ciudad a la que se viaja. Pero si tomamos el ejemplo de la ciudad de Madrid en España, con la profundización de la crisis económica y social a partir de la pandemia, la plataforma comenzó a utilizarse por pequeños propietarios o quienes solo alquilan su habitación como generadora de dinero adicional y mecanismo para “ganarle a la inflación”.
Es así como un gran sector de la población, que mayormente hoy se ve afectada por la precarización laboral y/o el pluriempleo, ve como una posible solución publicar su casa, o una habitación. Si bien este mecanismo puede convertirse en una solución rápida para algunos, no resuelve de raíz el problema colectivo de alquilar en un contexto de bajos salarios, baja oferta de alquileres y leoninos requisitos de las inmobiliarias.
¿Quienes realmente salen beneficiados de esta situación?
El problema central no es el pequeño propietario que puede tener una o dos propiedades, y decide utilizar una de ellas para alquilar temporalmente, frente a la crisis económica que tampoco le permite llegar a fin de mes. Los que realmente ven una oportunidad en la nula regulación por parte del Estado ante estas plataformas, son los sectores ligados al capital financiero y la especulación inmobiliaria que se benefician exponencialmente con esta situación.
La plataforma Airbnb ha crecido aproximadamente un 50% desde 2019 hasta acá. Si solamente tomamos en cuenta las publicaciones de viviendas completas, en CABA se puede observar que durante el 2022 cayó un 30% la oferta de viviendas en alquiler, casualmente (o no) un porcentaje similar sube en la oferta de viviendas completas de Airbnb para la ciudad, a partir de los datos publicados en Argenprop. Hay usuarios con altas cantidades de viviendas publicadas. Ese es el caso de “Anfitrión Fliphaus”, una inmobiliaria que en redes sociales se presenta como los “líderes de alquileres temporarios”. Sin embargo, hay otros usuarios con nombres como “Lorena” o “Federico” que cuentan con más de 140 propiedades publicadas, pero no existe un registro de quiénes son y probablemente sean gestores.
Según datos recogidos de la página Inside Airbnb, las publicaciones actuales en la Ciudad de Buenos Aires son de 26.204, de las cuales 90% son viviendas completas (no solamente habitaciones privadas) que impactan en el mercado de alquileres a largo plazo. Este número aumentó un 67% en los últimos cuatro años, llevando a una tendencia a la mercantilización de la vivienda. Comparado con Inside Airbnb Berlín, tomando el caso de una ciudad con una población un poco más densa que la de CABA, nos encontramos con 12,472 publicaciones de las cuales 65.3% son viviendas completas, lo que representa solo el 47% de las viviendas porteñas, es decir muy por debajo de nuestros números.
Si bien esta plataforma online se promociona como un espacio donde se pone en contacto quien desea alquilar su casa-habitación con quien necesite alojamiento temporario, la realidad es que la mayoría de las casas que figuran en la plataforma hoy en día son alojamientos vacíos y afectan al mercado formal de viviendas y de hoteles. Son viviendas que salen de la oferta formal y escapan a las regulaciones, impactando negativamente en el precio de los alquileres para quienes habitan en la ciudad.
Desde un hilo de Twitter en septiembre de 2022, la cuenta de Inquilinos Agrupados informa y denuncia que
En CABA es obligatorio por Ley 6625 registrar las viviendas en la Secretaría de Turismo. Hay registradas sólo 250. Quiere decir que no hay ningún tipo de control del alquiler "turístico" o a corto plazo.
Las viviendas de alquiler temporario se pueden registrar en la página web del Gobierno de la Ciudad, pero solo se encuentran registradas 400 viviendas. Esto deja en evidencia que por parte de los gobiernos no hay límites ni regulaciones a la hora de controlar los alquileres temporarios, a lo que se suman diferentes factores que imposibilitan y hacen cada vez más difícil la posibilidad de vivir en la ciudad: sueldos por debajo de la inflación, la falta de planes de viviendas y/o créditos hipotecarios, casi nulos contratos que beneficien a inquilinos.
Los grandes especuladores inmobiliarios, desarrolladores y gestores ya vienen sacando beneficio de esta situación. Hoy en día se están construyendo edificios enteros que se destinarán exclusivamente al alquiler temporario: estos adquieren los terrenos a precios insignificantes, en barrios en decadencia y son capaces de mantener esa inversión sin ganancia durante un período prolongado, contribuyendo al deterioro del entorno. Luego, cuando el valor ha disminuido lo suficiente, comienzan a fomentar una revitalización en el área y logran aumentar el potencial de rentabilidad.
En este sentido, Eugenia Goicoechea (2014) plantea:
Este movimiento de desinversión-inversión, por lo tanto, requiere de una cierta operatoria de lobby a partir de la cual los desarrolladores inmobiliarios actúan de manera colectiva, como también de una intervención estatal y un direccionamiento por parte del Estado, como sucede sobre todo en las ciudades latinoamericanas. [2]
Esta operación ocurre de manera colectiva entre actores especulativos, como se observa en el uso de las plataformas donde el 57% de los usuarios tiene más de una casa o departamento entero publicado, y cerca del 25% tiene más de diez en la Ciudad de Buenos Aires. El usuario que más unidades tiene son 188 viviendas, le sigue una inmobiliaria de alquileres temporarios con 147 unidades.
La privación a las grandes mayorías del derecho a la ciudad y a una vivienda digna son mecánismos que se han utilizado a lo largo de la historia del capitalismo para que unos pocos puedan enriquecerse. Los alquileres temporarios constituyen una fuente de ganancias dolarizadas significativas. En noviembre de 2022, en la Ciudad de Buenos Aires, se generaron beneficios totales por 13 millones de dólares.
Hoy en día la única política de “regulación” del Gobierno Nacional es la Ley Nacional de Alquileres sancionada a mediados del 2020 en plena pandemia, la cual obtuvo modificación este pasado 23 de agosto en la cámara de diputados. A pesar de existir esta única herramienta de control, sabemos que a fines de abril de este año, en todo el país hay solamente 446.905 contratos de alquiler registrados en AFIP. Si consideramos que en el país hay alrededor de 2.5 millones de hogares inquilinos, hay un 82% de contratos que no están registrados y se encuentran por fuera de la ley. Es decir que no solo las políticas habitacionales para la población inquilina en Argentina no fueron exploradas por los gobiernos locales, provinciales o nacionales, sino que además la única Ley que podía llegar a tener algún tipo de marco regulatorio, no es aplicado en la Ciudad de Buenos Aires.
No es casualidad que entre el censo de 1947 y el de 2010, el conurbano bonaerense haya pasado de albergar 4 millones a 10 millones de habitantes. Mientras, en CABA se mantiene alrededor de 3 millones. El aumento sostenido en los precios de los alquileres del mercado formal, junto con las crecientes exigencias para acceder a un contrato de alquiler, presiona a que aquellas familias más pobres deban resolver su situación habitacional en la informalidad, tanto en villas y barrios populares como en inquilinatos o pensiones.
Los proyectos inmobiliarios y los partidos de los empresarios
¿Qué proponen los espacios políticos tradicionales respecto al problema de la vivienda? Empecemos con el candidato Javier Milei de la Libertad Avanza, candidato más votado en las PASO. Como primera observación no se encuentran en sus propuestas principales algún desarrollo sobre el problema de la vivienda. Se pueden recolectar solamente dichos del 2021 sobre la privatización de las calles. Como sabemos, el candidato defiende la libertad del mercado y promueve la eliminación de todo tipo de regulación por parte del Estado y sus gobiernos. Sin embargo, que el crecimiento de la oferta de viviendas sea mayor que el crecimiento de la población, demuestra la contradicción de dejar en manos del libre mercado al desarrollo urbano. Lejos de ser una solución, es una profundización del problema. Dentro del mismo espacio se encuentra Ramiro Marra (Candidato a Jefe de Gobierno porteño por La Libertad Avanza) quién reconoce abiertamente tener acciones en IRSA (utilizando la plata de su dieta), que es una de las principales empresas aportantes del PRO y adquirió un edificio de la Ciudad a mitad de precio en febrero del 2022. IRSA es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única empresa inmobiliaria que cotiza sus acciones en bolsa. Además adquieren y desarrollan centros comerciales, edificios de oficinas, propiedades residenciales, hoteles de lujo, y reserva de tierras sin desarrollar. Ejemplo de esto último es la Ex Ciudad Deportiva de la Boca, donde la empresa junto con el gobierno de Larreta, pretendía construir torres de lujo de hasta 46 pisos y un centro comercial sobre uno de los únicos humedales que posee el distrito. Ya se imaginarán que estas viviendas de lujo solamente quedarían para el beneficio de unos pocos, privatizando los únicos espacios verdes, por lo que tuvo un gran rechazo de la población.
El derrotado en esta elección y actual Jefe de Gobierno en CABA, Horacio Rodriguez Larreta, desde 2019 promueve una ley muy blanda con los alquileres temporarios para el turismo, que tienden a desplazar la oferta para las personas que necesitan alquilar para vivir. A su vez, firmó un acuerdo con la plataforma Airbnb, que incluye cláusulas en las que el GCBA se compromete a guardar secreto acerca de la información que se intercambie sobre las características del acuerdo, como también a no emprender acciones legales ni económicas contra la plataforma. Esto le permite a Airbnb actuar de forma desregulada y sin pagar los impuestos correspondientes a una empresa monopólica, favoreciendo una vez más la especulación.
Por último tenemos a Santoro, candidato a Jefe de Gobierno por Unión por la Patria, que se estuvo paseando en los últimos meses por los medios de comunicación, como en el programa de Pasaron Cosas de Alejandro Bercovich, donde critica la Ley de Alquileres, pero para dar más beneficios a los propietarios a costa de los inquilinos. Santoro propone que el contrato de alquiler tiene que modificarse de 3 a 2 años con aumentos semestrales, justificándose en nombre de “la oferta y la demanda” del mercado. “La ley de alquileres se sancionó cuando la inflación era del 20%, con un régimen de inflación del 120%” y plantea que no hay que presionar mucho a las inmobiliarias a favor de los inquilinos porque si no estas se van a retirar y sacar las viviendas de la oferta. Nos preguntamos ¿Este no es acaso el problema actual?
Estos dos últimos espacios políticos, gobernaron el país durante 16 de los últimos 20 años, y no le dieron solución a las 3.800.000 personas en déficit habitacional a nivel nacional (faltan 1.5 millones de viviendas y 2.5 millones están en malas condiciones o hacinamiento).
Por ejemplo, el actual sector de Unión por la Patria en CABA, fue parte de votar todas las ventas de tierras a Horacio Rodriguez Larreta y Mauricio Macri como la cancha de golf en Lugano, o la subasta del Gobierno porteño al edificio del Plata que luego fue vendido por migajas a IRSA. Y como si fuera poco, ambos espacios fueron parte de votar en la Legislatura la cesión de 18 predios al arzobispado de la Ciudad de Buenos Aires.
Una nueva ley de alquileres que profundiza el problema
El 23 de agosto, mientras escribíamos este artículo, la modificación de la Ley de Alquileres tuvo media sanción, con los votos de Juntos por el Cambio, el bloque de Schiaretti y el quórum de Javier Milei. Esta media sanción aprobada con 125 votos por la positiva y 112 por la negativa, reduce el plazo de contratos a 2 años y actualiza el precio cada 4 meses, dándole más poder al lobby inmobiliario. Esta modificación perjudica a más de 10 millones de inquilinos e inquilinas que no paramos de recibir golpes, después de una devaluación del 22,5% aplicada por el Ministro de Economía, Sergio Massa. ¿Cuál es la libertad para negociar un contrato si una parte es propietaria y la otra necesita un lugar para vivir?
El dato más notable de la votación fue la importante ausencia de 13 diputados y diputadas del Frente de Todos, la cantidad exacta que se necesitaba para terminar empatada la decisión y que la ley no saliera. Como bien denunció Myriam Bregman en la sesión especial del Congreso:
Hay una situación crítica que viven miles de familias en nuestro país, y esta sesión es para atacar el bolsillo de las familias trabajadoras" y detalló que "desde la derogación y el dictamen de minoría de Juntos por el Cambio, perjudican a quienes alquilan. Va a traer la dolarización completa de los alquileres.
¿Qué salida distinta podemos pelear?
En un contexto donde los negocios de las grandes financieras y especuladores marcan la agenda política y económica a favor de sus intereses, empujando a millones de personas a vivir en situaciones de miseria, más que nunca es necesario tomar medidas urgentes para atender la crisis de los sectores populares e inquilinos. Otra salida es posible, y empieza tocando la ganancia de los que más tienen. Se necesita un inventario nacional de viviendas vacías, identificando las que corresponden a los grupos empresarios multimillonarios inmobiliarios o desarrolladoras, para expropiar las propiedades en esa condición. Con estas viviendas expropiadas, se podría lanzar una gran política de créditos hipotecarios para la primera vivienda y que el acceso a la misma sea verdaderamente un derecho.
Al resto de los propietarios que posean más de dos unidades funcionales sin contar la vivienda propia, se podría aplicar un impuesto progresivo para desalentar la especulación y que esos inmuebles se vuelquen a la oferta. Junto a esto, es necesario un tope en los precios de los contratos y de sus actualizaciones de acuerdo a la evolución de los salarios formales e informales y la anulación de todo convenio secreto y de confidencialidad con AirBNB y plataformas, limitando los alquileres temporarios.
Estas son medidas que podrían tomarse en lo inmediato, en el camino de dar respuestas estructurales para el acceso a la vivienda. Además es urgente la prohibición de fijar precios de alquileres en dólares. Actualmente, de hecho, la Ley 23.091, dictada en el año 1985, autorizaba a las provincias a fijar impuestos a las viviendas vacías, y desde 1985 al 2014, casi treinta años, ninguna provincia estableció un solo impuesto a la vivienda ociosa.
Con lo recaudado por dicho impuesto progresivo a las más de 200.000 vivienda vacías en la Ciudad de Buenos Aires, que se destinan a la especulación inmobiliaria, se podría solventar el acceso a la vivienda de mujeres en situación de violencia y sectores vulnerables que más sufren las consecuencias. Para hacer esto se necesitaría
poner en pie un plan integral de construcción de viviendas populares bajo control de trabajadores e inquilinos y bajo una lógica ecourbanística y no bajo la lógica del anárquico y depredador negocio privado. Crear una Inmobiliaria Social, como ente autónomo y autárquico a cargo de un directorio colegiado con mayoría de organizaciones de trabajadores e inquilinos, que tenga entre sus funciones tomar medidas para garantizar el derecho a la vivienda
como bien dice Patricio del Corro, actual candidato a diputado nacional del FITU por la Ciudad de Buenos Aires.
Este ente regulador establecerá topes de precios para los alquileres, será el mediador de la relación contractual entre locador y locatario, y el administrador de la gestión de viviendas sociales. Los propietarios tendrán que registrarse y las plataformas podrán publicar las propiedades que cumplan la norma. El mismo organismo tendrá un banco de tierras e inmuebles para construir viviendas que se destinen a alquileres permanentes a precio popular. Como punto de partida para avanzar en este sentido, están los terrenos de la Ciudad de Buenos Aires y las ventas de edificios y terrenos públicos a pulpos inmobiliarios, así como los terrenos cedidos a la Iglesia que deberían ser expropiados. Por otra parte, podría establecerse la obligación a las empresas constructoras de otorgar ciertos departamentos a viviendas sociales.
En un contexto donde las condiciones de vida de las familias trabajadoras chocan con la orientación de la economía y la administración en el territorio que hacen los Estados capitalistas, el problema del acceso a una vivienda digna se transforma más profundamente en el acceso al derecho a la ciudad. Como dice el geógrafo y teórico social marxista, David Harvey:
Solo cuando se entienda que quienes construyen y mantienen la vida urbana tienen derecho primordial a lo que han producido, y que una de sus reivindicaciones es el derecho inalienable a adecuar la ciudad a sus deseos más íntimos, llegaremos a una política de lo urbano que tenga sentido. [3]
Si las condiciones de vida de las mayorías cambiaran en relación a la posibilidad de acceso a los avances de la humanidad, y pudiéramos planificar de manera democrática la utilización de los recursos para las necesidades sociales, podríamos terminar con la degradación social que vemos en las ciudades y hacer pleno uso de ellas.
Muy lejos de las promesas de campaña, apostamos a que estas medidas se logren organizando la resistencia desde abajo, en los lugares de estudio y de trabajo, llamando a los Sindicatos y Centros de Estudiantes a dar esta pelea. Son los trabajadores y trabajadoras quienes construimos cada día una ciudad que no podemos disfrutar, por lo tanto quienes podemos hacer también que otra ciudad sea posible. Una que disfrutemos plenamente. | 
