Andrés Arnone
| Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo (UBA)
La construcción de torres en Puerto Madero para la especulación inmobiliaria en CABA no se detiene | Ricardo Palmadessa
La votación a favor de modificar la Ley de Alquileres reavivó el debate por los precios cada vez más inalcanzables de la vivienda. A lo largo de las décadas vimos cómo los valores de m2 para alquiler o venta se elevan, tanto si los comparamos con los salarios medios en pesos o en dólares. Un análisis del costo real del M2 y del precio final que luego pone "el mercado".
La reciente votación a favor de la modificación de la Ley de Alquileres en la Cámara de Diputados, con los votos de Juntos de por Cambio y el bloque de Schiaretti, fue posible gracias a la ausencia de 13 legisladores de Unión por la Patria que podrían haberla evitado. Esto no es extraño. El candidato a presidente y ministro de Economía, Sergio Massa, Alberto Fernández y el candidato a jefe de gobierno de la Ciudad de Buenos Aires por el oficialismo, Leandro Santoro, critican desde hace tiempo la ley diciendo que hay que dar más incentivos a los propietarios.
Milei y asociados dieron quórum sin apoyar la modificación, ya que buscaban directamente derogarla para “liberar a los propietarios”. Tanto unos como otros tienen relación con empresas inmobiliarias o directamente grandes rentistas entre sus mismos diputados. El Frente de Izquierda fue la única fuerza que votó en contra, con un programa alternativo para favorecer a las familias trabajadoras que necesitan alquilar, como planteó la diputada nacional y candidata a presidenta, Myriam Bregman.
¿El mercado somos todos?
Los medios se llenaron con entrevistas a especialistas de mercado y analistas inmobiliarios opinando sobre la ley, pero ninguno puso a debate realmente quién construye la ciudad y con qué fines.
No se trata solamente de discutir tal o cual índice de actualización de precios, si anual, por semestre, si en pesos o dólares, que no son temas menores. Pero hay un asunto mucho más básico que ninguno de los “líderes del mercado inmobiliario” o los diputados que votaron a favor de la modificación de la Ley de Alquileres se atrevería a debatir: el acaparamiento de la propiedad.
Contrario al discurso capitalista de que “el mercado somos todos”, la realidad es que la diferencia entre los salarios de la gran mayoría trabajadora y la capacidad de compra de una minoría de empresarios, hace que pesen mucho más los segundos para definir los precios promedios de mercado.
Al navegar por redes sociales y visitar los avisos de emprendimientos, vemos que están llenas de frases del tipo “Apto para blanqueo de su dinero”,”alta rentabilidad en dólares”, “ideal para para alquiler temporario” o el explícito “construya para renta”. Ya desde cero se anuncia a viva voz a qué clase social apunta la industria: familias trabajadoras abstenerse.
La gran mayoría de las viviendas construidas durante las últimas décadas fueron acaparadas por compradores con fines de lucro para alquiler y solo una parte de esas fueron compradas por familias como “consumidores finales”, a causa del encarecimiento de crédito hipotecario y los bajos salarios. Esto se prueba mirando los censos que muestran cómo en 20 años aumentó casi un 100% la cantidad familias que alquilan a nivel país:
Población inquilina. Crecimiento a nivel nacional entre los censos 2001 y 2022 | Elaboración La Izquierda Diario
El porcentaje de población inquilina es casi el doble en Capital Federal, donde es mayor la concentración de inversiones inmobiliarias con fines de lucro que las inversiones con fines de consumo final:
Población inquilina. Crecimiento en la Ciudad de Buenos Aires entre los censos 2001 y 2022 | Elaboración La Izquierda Diario
Modus operandi de un rentista de profesión
Existen distintos rangos de rentistas. No incluimos como “rentistas de profesión” al pequeño propietario, al jubilado o trabajador que pudo ahorrar algo en toda su vida para comprar un monoambiente de 50 años de antigüedad, heredó la casa de su tía abuela, ni a quien construyó un par de habitaciones al fondo del terreno para alquilarlos, como forma de reforzar sus magros ingresos.
Nos referimos a quienes cuyo leitmotiv está en buscar cada día más. Vivir para usar sus rentas para generar más renta, tal vez tener su propia inmobiliaria, incluso hasta poder construir algún día su propio edificio, ver su apellido junto a la palabra “Se Vende” y sueñan con ser tapa de la revista Forbes o Apertura, al mismo tiempo de pasar inadvertidos por la AFIP… todo un proyecto de vida y una historia digna de aparecer en los libros de Robert Kiyosaki.
Para calcular cuánto puede ganar un rentista profesional veremos algunos ejemplos en base a precios del portal inmobiliario Zonaprop.
Para empezar tenemos a los rentistas de baja gama que pueden comprar un departamento ya construido. Tomemos el ejemplo de un monoambiente usado relativamente nuevo a USD 50.000 (dólares) por el barrio de Flores, alquilado a un precio de USD 250. Tardaría unos 15 años en recuperar su inversión, a un ritmo de 6% a 7% en dólares. No estaría mal pero está lejos de a lo que debe aspirar un “verdadero emprendedor”.
Rentistas profesionales, son aquellos grandes desarrolladores o constructores de viviendas con el objetivo de especular y vivir de rentas sin trabajar, no orientadas a resolver el drama habitacional de millones | Ricardo Palmadessa
El verdadero negocio para un rentista está en comprar la vivienda a mitad de precio desde la construcción, de pozo. Imaginemos un proyecto de edificio sin pileta, jardín, ni amenities en plena ciudad de Buenos Aires de 24 meses de duración:
Conseguimos un terreno de 450m2 en el barrio Villa Luro a precio de mercado publicado por el rango de 720.000 USD sobre Av Rivadavia. Se trata de unos 1600 USD por m2, habilitados para construir hasta 10 pisos, unos 4300 m2 en total en altura. Esto significa en el costo unos 167 USD por m2 ya construido.
El costo promedio en pesos de la construcción (materiales, mano de obra, máquinas y demás gastos generales) para CABA, según las estadísticas oficiales del Gobierno de la Ciudad, fue de 350.000 por m2 en julio, para un edificio de vivienda multifamiliar en altura de buena calidad. Esto equivale a unos 479 USD por m2 (según cotización del dólar a $730,0)
El costo estimado de los salarios del personal administrativo, contable, diseñadores, arquitectos, alquiler de oficina, insumos, varios, etc, es aproximadamente un 4% de lo anterior, es decir, unos $13.000 por m2 ya construido (o unos 18 USD)
Luego de impuestos, sellos y permisos varios el costo real de la vivienda nos da un valor aproximado de 800 USD por m2 para un monoambiente de 40m2.
Un inversor lo compra a precio de pozo a 900, 1000 o 1100 USD por m2, según la ganancia que le agrega por su parte el empresario de la desarrolladora inmobiliaria por solo ponerle su nombre a la empresa, ya que al trabajo lo realizaron sus empleados que ya recibieron los salarios sumados dentro del costo de obra. Este precio publicado es pagando al contado, sin sumarle además la ganancia de una posible financiación que ofrezca la misma empresa.
Sin embargo, luego vemos los precios para unidades a estrenar de monoambiente de 40 m2 van desde 1600, 1700 o 1800 USD por m2 para ese mismo barrio (siempre según Zonaprop).
Este rentista de gama media, pagó desde el pozo a una desarrolladora la construcción de su monoambiente de 40 m2 en Villa Luro a 36.000 USD, en una obra que tardó 24 meses.
Si este "aventurero del capital" lo pone en alquiler a 300 USD aproximadamente, de acuerdo al valor de monoambientes nuevos en esa misma región, logra recuperar su inversión de pozo en 9 años aproximados, con un 11% anual de ganancia. Si nuestro inversor luego de esperar 24 meses para que termine la construcción, en vez de ponerlo en alquiler hace una reventa a 60.000 USD en Villa Luro estrenar, esta ganancia en dólares se convierte en 30% aproximado anualizada.
Más alto todavía, en la cima de los piratas del ladrillo, encontramos a quienes ya logran autofinanciar la compra del terreno, diseñar y construir totalmente su propio proyecto. Mejor si es negociando con legisladores del PJ o Cambiemos, alguna reforma del código de planificación urbana para construir en altura en zonas de casas bajas, donde compraron terrenos baratos años antes. Mediante una ayuda política a veces logran convertir zonas rurales en zonas aptas para la urbanización o compran tierras fiscales a precio de saldo.
Al poder autofinanciar la compra del terreno, el diseño y la construcción con capital propio, los inversores de alta gama venden a precio ya no de pozo, sino final de mercado de rango de 1500 /1600 USD o más. Así obtienen una ganancia en dólares del 50% anualizada aproximadamente. Si en cambio deciden alquilarlos a 300 USD, obtienen un retorno de la inversión en 7 años aproximado, de un 14% anual de ganancia.
¿Qué bono, acción de bolsa o negocio legal, te asegura semejantes ganancias en dólares? Warren Buffet, considerado el inversor más exitoso de la historia, tiene una ganancia anualizada de 19.8% a lo largo de toda su carrera. Esto es el doble que el promedio de S&P 500 de EEUU, que mide el valor de las 500 empresas más importantes que cotizan en ese país, en 9.9% de ganancia anual promedio.
Sin embargo, con semejantes ganancias, sus empleados en la construcción, de la parte administrativa y gestión, arquitectos, diseñadores, contadores, etc, no cuentan con estabilidad laboral, buenas condiciones de trabajo, ni salarios muy diferentes a otros rubros.
¿Y por qué alquilar mi propiedad a una familia trabajadora durante años si con alquilarla a turistas extranjeros puedo ganar mucho más en dólares en pocos meses? El boom de los alquileres temporarios aumenta estos porcentajes de renta aún más.
Pero comprar por $1 para luego vender por $2 no es una hazaña, ni una muestra de las más altas aspiraciones del intelecto humano. Este linaje de vividores que hacen cada vez más difícil para cualquier familiar alquilar o comprar una vivienda digna son simplemente vagos que hace trabajar a otros por ellos. Si algún rentista dice que sus ganancias son menores, que los salarios que paga son muy altos, o que paga muchos gastos en reparaciones, que la calidad de sus edificios es superior o que el Estado le roba mediante impuestos etc, que haga públicos su libros contables y los movimientos de sus cuentas bancarias para demostrarlo.
Cambiemos las reglas de juego
Hasta la más mínima legislación que intente regular los alquileres es acusada de intentar “hundir al mercado”, como si no se lo mereciera. Si a las reglas del mercado las pone un grupo de capitalistas construyendo, comprando y acaparando, inflando precios de alquiler y venta, entonces adelante.
Verdaderas nuevas reglas de juego se basarían en unir la necesidad de las familias por un techo barato y de alta calidad en terrenos urbanos, con la necesidad de salarios dignos más altos y en blanco, para los trabajadores de la construcción, diseñadores, personal administrativo, contable y gestión: si sacamos de la ecuación los altos porcentajes del lucro capitalista, se pueden ofrecer viviendas al costo real, casi a mitad que las ofertadas por el mercado con fines de lucro.
Déficit habitacional. Mientras unos pocos construyen acaparando terrenos y propiedades, millones sufren cotidianamente el déficit habitacional y viven en casas precarias, en ambientes poco saludables o directamente en la calle | Ricardo Palmadessa
Los fondos necesarios para la compra de terrenos, materiales y salarios pueden salir de créditos hipotecarios blandos brindados por el Estado, o por ahorro en fideicomisos públicos, con los cuales cooperativas o mutuales de diseño y construcción, o empresas estatales, pueden llevar adelante los distintos proyectos que cada cada grupo familiar o persona individual elija.
Por otra parte, la abolición del derecho a comprar tanta tierra, viviendas, acaparando para reventa o alquiler, va a impedir que surjan nuevos aspirantes a parásitos sociales. Las tierras que robaron los grandes terratenientes mediante el genocidio de los pueblos originarios deben ser expropiadas para ser gestionadas en beneficio de la comunidad en su conjunto, para la planificación urbana y regional.
Argentina está muy atrasada con respecto al debate político por el propio interés de los legisladores que son parte del negocio inmobiliario. El Frente de Izquierda, que no tiene ningún lazo con empresarios, rentistas, banqueros o cualquier otro tipo de explotador, propuso tomar medidas de emergencia para resguardar a la población inquilina:
Impuestos progresivos a las millones de viviendas vacías en manos de los grandes grupos inmobiliarios y que esos inmuebles se vuelquen a la oferta.
Tope al precio inicial de los contratos y a las actualizaciones de acuerdo a la evolución de los salarios formales e informales
Limitar los alquileres temporarios de quienes posean más de 100 m2 o más de dos unidades funcionales sin contar la vivienda propia
Prohibición de fijar precios de alquileres en dólares.
Estas medidas podrían tomarse en lo inmediato, en el camino de dar respuestas más estructurales como créditos baratos y con tasa subsidiada y un plan de obras públicas para construir las viviendas necesarias y urbanizar barrios, bajo control de sus trabajadores, trabajadoras y habitantes.
