Entrevista. Belén Fernández: “El mercado de inmuebles no debería estar dolarizado”

En el último tramo hacia las PASO, un debate casi ausente fue el relacionado a la vivienda, en un país en el que el déficit habitacional alcanza 3,5 millones de viviendas según los últimos datos censales (2010). Esto no sorprende, hay temas que la mayoría de los partidos tradicionales y candidatos prefieren evitar porque no quieren ir en contra de los intereses del empresariado.

O cuanto lo mencionan es para proponer por ejemplo la derogación la Ley de Alquileres, como Vidal, Randazzo y Milei o Santoro que dijo que había que revisarla. Esta Ley fue apoyada por las agrupaciones de inquilinos porque proponía algún tipo de mejoría elemental en la relación desigual entre rentistas e inquilinos. Actualmente, sus límites y baches, sumada a la inacción del Gobierno, ha disparado los precios de los nuevos contratos que subieron más de 58,6% en los últimos 12 meses por encima de la inflación.

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El FITU propone avanzar en soluciones de fondo, partiendo por plantear la urgencia de congelar los alquileres como medida transitoria por la suba de la carestía de vida, hasta el impulso de un gran plan de obras públicas en vías de impulsar el empleo y garantizar el acceso a una vivienda digna y a precios asequibles. Para adentrarnos más en el tema conversamos con Belén Fernández, especialista del mercado inmobiliario.

Uno de los principales cambios que introdujo de la Ley de Alquileres fue que el reajuste -ahora anual- en base a un índice que publica el BCRA (50% evolución salarial RIPTE y 50% IPC). ¿Qué opinas del impacto de esta fórmula en el precio de los alquileres? ¿A quién beneficia?

Belén Fernández (BF): El índice que arroja el Banco Central en septiembre da un incremento anual del 47%, un número similar a la inflación pero lejos del incremento salarial. Lo que queda claro es que la Ley que supuestamente iba a beneficiar a los inquilinos no ayuda a ninguna de las dos partes ni propietarios ni inquilinos. Además hay que tener en cuenta que como consecuencia de la normativa, se redujo notablemente el stock en oferta lo que hizo que los valores de los alquileres se incrementaran notablemente.

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¿A qué responde esta reducción en la oferta de inmuebles? En muchos países se aplican impuestos a las viviendas ociosas, ¿no se podrían evaluar medidas similares?

Desde la implementación de la Ley de Alquileres muchos propietarios se rehúsan a tener que firmar contratos a tres años en este clima de incertidumbre y tampoco están a favor de fijar los incrementos a través de un índice. Antes de la ley solían hacer aumentos semestrales. Esto generó que muchos quiten los inmuebles del alquiler y los vuelquen a la venta. En otros casos también deciden mantenerlo cerrado y a la espera de la apertura de fronteras para destinarlos al negocio de alquileres temporarios. Mi mirada es que esto era algo previsible, algo que sabíamos que iba a pasar y ahí es donde creo que la Ley no beneficia a ninguna de las dos partes.

Me parece que estamos lejos de aplicar impuestos a las viviendas ociosas. Claramente sería una medida rechazada por el sector inmobiliario y que afectaría aún más al mercado, desalentando la inversión de comprar inmuebles para alquilar.

Si evaluamos el impacto desde el lado de los inquilinos, ¿Cuántos son los hogares que en el último tiempo mostraron demoras en pagos de alquiler o expensas?

BF: Según los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) hoy la morosidad es entre un 10 y un 20%. Lo que si se nota es que cada vez son más quienes pagan fuera de término, es decir después del décimo día hábil. Si bien la situación se volvió más crítica en pandemia, hoy los números son similares a marzo 2020.

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Para otras generaciones de familias trabajadoras era muy común hablar del “sueño de la casa propia”, pero ahora ¿está cada vez más lejos?

BF: Sin lugar a dudas. Los precios de las propiedades son en dólares, los salarios en pesos. Por más que los valores de las propiedades se hayan acomodado hacia la baja es imposible acceder a una propiedad sin créditos hipotecarios. Lo que más preocupa es que con estos números de inflación y este contexto económico la ayuda financiera para el ahorrista no llegará en el corto plazo.

Este tema es central, ¿Por qué el mercado inmobiliario está dolarizado?

BF: Uf, el mercado de inmuebles no debería estar dolarizado.... en Brasil los precios de las propiedades son en reales. Pero hace años que el sector se rige en moneda estadounidense. Creo que el problema es más de fondo. Con la inflación y los vaivenes económicos de la Argentina ningún propietario elegiría poner su departamento a la venta en pesos. Si se puede acceder a inmuebles en pozo en pesos, pero las cuotas son altísimas, por lo que se reduce a un público muy pequeño.

Desde las cámaras inmobiliarias insisten con derogar la ley ¿Qué modificaciones debería contener la ley de alquileres para proteger a los inquilinos?

BF: En mi opinión esta ley no beneficia a ninguna de las dos partes. Ya quedó demostrado en su primer año que los propietarios decidieron quitar sus unidades del alquiler, generando una suba en los valores. Hoy se paga en promedio más de $40.000 por un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires. Aun así, creo que hay muchos puntos a favor del inquilino en la ley. Había muchos abusos como el cobro de comisión o el doble depósito a la hora de entrar a un inmueble... todos esos son puntos ganados. Pero creo que con la inflación que hay ese índice como está elaborado no ayuda porque no acompaña el incremento de los salarios.

Esta problemática está muy relacionada al déficit habitacional que afecta a millones de familias, siendo las expresiones más extremas las tomas de predios. ¿Cuál es tu visión sobre esto?

BF: Yo creo que el Estado tiene que dar soluciones. Desde acceso a crédito con tasas bajas hasta la construcción de viviendas con facilidad de acceso. Es una problemática que ya acumula años. Hoy las generaciones más jóvenes se encuentran con años de trabajo e imposibilitados a poder comprar su propia casa, obligados a volcarse al mercado de los alquileres. Creo que todos deberíamos poder acceder a una vivienda digna con precios accesibles, algo que hoy parece estar lejos de la realidad.

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