Vivienda. Crédito hipotecario: cada vez más lejos de una familia obrera

En las últimas semanas se conocieron diferentes préstamos hipotecarios que ofrecen los bancos. Dentro de ellos se encuentran el promovido por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) a través del sistema de Unidad de Vivienda (UVI), el que lanzó el Banco Nación y el de Procrear.

Además, siguen los préstamos hipotecarios tradicionales. Estos tipos de crédito, como era de esperarse, lejos están de solucionar los graves problemas habitacionales que hay en Argentina.

Déficit habitacional

Es sabido el gran déficit habitacional que hay en Argentina. Se estima que en todo el país existen alrededor de 3 millones de hogares en esa situación. En una de las propuestas de campaña, Macri hablaba de pobreza cero y claro está que para conseguir este objetivo la emergencia habitacional debería ser solucionada.

En Argentina los créditos hipotecarios no son una verdadera alternativa para comprar una casa: alta inflación con elevadas tasas de interés, precarización laboral y falta de voluntad política son algunas de las claves para entender este asunto.
Desde el vamos podemos ver que mientras que en Argentina, el crédito hipotecario representa el 1% del PIB (Producto Interno Bruto), en Chile ronda el 18% mientras que en países europeos la relación es mucho mayor y el promedio se encuentra por encima del 40%.

La gran cantidad de requisitos que solicitan los bancos para cubrir su patrimonio, hacen muy dificultoso el acceso al crédito. Una relación entre la cuota y el salario que no supere el 30% (o 40% en algunos casos), estabilidad y antigüedad laboral, no haberte atrasado con otro crédito generando marca en el veraz, entre otros, son parte de una cantidad de exigencias que generan un gran filtro para la mayoría de los trabajadores.

Sumado a eso, en los últimos años hubo una revalorización del “ladrillo” producto de la especulación financiera, bajas tasas de interés a nivel internacional y la dolarización de los inmuebles que generaron que la vivienda se convierta en un negocio inmobiliario para pocos en lugar de casas para muchos.

¿Cómo funcionan los préstamos hipotecarios?

Los préstamos hipotecarios funcionan de la siguiente manera: se le aprueba un determinado monto y a cambio de ese monto que el banco presta para pagar la compra, uno deja en garantía el inmueble (que se quedará el banco en caso de incumplimiento de pago) y va pagando cuotas por plazos entre 10 y 20 años que comprenden capital e interés.

Los bancos tienen ciertas definiciones de riesgo que no pueden superar, una de ellas es la relación entre la cuota y el salario para los préstamos hipotecarios. En general, esta se encuentra en el 30%. Esto quiere decir que la cuota que uno paga por la hipoteca no puede superar el 30% del salario neto que garanticen los titulares (y codeudores).

Esto se realiza para evitar cesaciones de pagos y cuotas prohibitivas a pagar. Sin embargo, también trae otras consecuencias. Al tener una tasa de interés elevada, las cuotas de un préstamo hipotecario requieren de un salario mucho mayor al de la mayoría de familias trabajadoras y eso explica, en gran parte, la baja tasa de créditos hipotecarios en relación al PIB.

¿Qué alternativas de crédito existen?

Para empezar a analizar el crédito, primero vamos a ver cuáles son los requisitos financieros que debemos tener. Es decir, el banco presta cierta cantidad de dinero, pero el remanente depende de los ahorros que cada uno tenga.

Por ejemplo, si consideramos una familia “tipo” de 4 personas para la región de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires podemos realizar el siguiente ejercicio. El valor promedio de un departamento usado de 50 metros cuadrados en Flores ronda los U$S 100.000. El Banco podría llegar a prestarte como máximo unos U$S 70.000 (como vimos antes, el tope generalmente es el 70 % de la propiedad), por lo que como requisito mínimo en ese caso se debería tener un ahorro de U$S 30.000, que son aproximadamente $ 450.000 al tipo de cambio actual de aproximadamente $ 15 por dólar. Además de esto están todos los gastos de escritura, inmobiliaria e impuestos que en este escenario se estiman de mínimo en $100.000 adicionales. En caso que se reúnan todas las condiciones anteriores, uno puede ir al Banco y pedir un préstamo.

En caso de haber pasado el primer filtro mostrado anteriormente, analicemos ¿qué créditos podemos elegir?

Podemos dividir en cuatro los tipos de préstamos vigentes, el tradicional a una tasa elevada (producto de la inflación), el UVIs diseñado por el BCRA e implementado en varias entidades, el del Banco Nación, y el de ProCrear (que también ajusta el capital como UVIs).

Para analizar un ejemplo práctico del préstamo tradicional, utilizaremos uno de los que ofrece el Banco Ciudad. Sus características son una tasa fija el primer año y luego variable que se resume en un CFT (costo financiero total) de 26%. En números, para pedir un préstamo de U$S 70.000 ($ 1.050.000), se requiere un salario de $ 70.000 para así pagar cuotas de $ 21.000. Esto parece inviable para gran parte de los trabajadores.

El UVIs, impulsado por Federico Sturzenegger, tuvo adherencia de muchas entidades (eso ya podría ser un primer criterio para saber que no es bueno) que lo sumaron a sus productos.

¿De qué se trata este préstamo? Se lanza a una tasa de interés que ronda el 5% (depende del Banco) real anual. Pero acá hay algo novedoso para este tipo de préstamos en Argentina y que es “importado” de Chile, que es un coeficiente de ajuste del capital. Ese coeficiente ajusta de forma mensual la deuda adquirida.
Este préstamo tiene una gran ventaja comparada con el resto que es una necesidad muy inferior de salario para mismo valor de préstamo, ya que a diferencia del primero la tasa en lugar del 26% es del 5%. Para acceder a un préstamo de $ 1.000.000 es necesario un ingreso familiar de $ 27.000, bastante menor que el mostrado en el ejemplo anterior.

Sin embargo tiene dos problemas que pueden resultar muy riesgosos, como siempre, para el deudor. Mientras el salario se ajusta anualmente o semestralmente, el valor de la deuda se recalcula de forma mensual.
Esto genera que se comience con un salario y se mantenga el mismo por 12 meses, pero la cuota va creciendo (según un índice de construcción) mensualmente. En escenarios de alta inflación, puede generar que algo que representaba un 30% de tu salario, pase a ser 40 o 50 %.

¿La solución que brinda el Banco es asumir esa pérdida? Nunca. La solución pasa por extenderte el plazo, convirtiéndote un esclavo eterno del sistema financiero. El segundo problema tiene bastante relación, al ajustarse por una suerte de inflación de construcción, uno no sabe cuál es el valor de deuda que va a tener ya que puede ir modificándose siempre generando que se corra de atrás y el resultado sea el mismo, no poder cancelar nunca (o en un plazo mucho mayor al planeado) el capital del préstamo.

Por otro lado, el préstamo de Banco Nación es similar a los préstamos tradicionales con alguna variante. Los primeros tres años tiene una tasa nominal de 14% y luego es variable a una tasa de referencia para la vivienda del Banco Nación que se estima cercana a 4% por encima del costo de fondeo privado (esta tasa tiene una referencia directa con la tasa BADLAR y más indirecta con la inflación). Como ventaja de este crédito con respecto al anterior es que el capital no es ajustable, pero mantiene un impedimento importante que es lo restrictivo de su acceso.
Para acceder a ese millón de pesos y utilizando un CFT del 16% (14% de TNA más seguro y otros gastos) y un plazo de 20 años, se necesitará un salario de $ 45.000 por familia. Este nuevo préstamo permite sumar como codeudores a los padres, hermanos o hijos para poder sumar más ingresos, siempre y cuando estos no tengan otros préstamos que los imposibiliten de sumar.

De todas formas, tener ahorrados el 20 % del inmueble (el préstamo del Banco Nación permite financiar hasta el 80 % de la vivienda) y sumar salario por arriba de $ 45.000 para abonar cuotas cercanas a $ 13.500 mensuales no parece de lo más accesible tampoco. Más aún, teniendo en cuenta que el salario promedio del sector registrado en mayo fue de $ 17.985 ($ 14.927 netos.
Además, una vez transcurridos los tres años, y en caso de mantenerse una inflación elevada, la cuota puede incrementar su valor. La solución es la misma, extender el plazo.

Por último, se anunció un nuevo plan ProCreAr para la compra de viviendas que espera llegar a 25 mil familias. Un objetivo insuficiente considerando el déficit habitacional existente.

Siguiendo con el ejemplo anterior, para una compra de un inmueble de U$S 100.000, el Estado bonificará $ 200.000, si se tuvieran $ 300.000 ahorrados y se buscase financiar por $ 1.000.000 a 20 años, se requerirá un salario de $ 26.000 y cuotas de $ 6.500.

El peligro de este préstamo es que también ajusta con UVIs y un período inflacionario puede generar un incremento muy grande de la deuda generando las mismas consecuencias que en el préstamo promovido por el BCRA. Lo llamativo de esto es que mientras el Gobierno se esfuerza por demostrar que la inflación está bajando y que llegará a niveles del 5% en los próximos años, los bancos protegen sus activos indexándolos y transfiriendo el riesgo a los tomadores del préstamo.

Como se puede ver, los préstamos están orientados a un minoritario sector de ingresos medios y altos que puede lograr el “sueño” de su propia casa (o renovar la vivienda en los casos del Banco Nación y Ciudad), y dejar de pagar un alquiler cual Don Ramón al “Señor Barriga”.

¿Cuál es la perspectiva inmobiliaria?

Si se analiza la evolución de los préstamos hipotecarios en los últimos meses, podemos observar que desde comienzo de año han disminuido en términos nominales. Si bien se observa una leve recuperación en el mes de julio con el lanzamiento de las nuevas líneas de crédito, en términos reales la baja es notable. Mientras el saldo disminuyó un 1 %, la inflación supera el 30 % y el tipo de cambio (contra el dólar) se depreció un 16%. Esto muestra, en parte, como el déficit habitacional se amplió en estos meses.

FUENTE: BCRA

Pero los préstamos nos indican una parte del todo, además podemos observar un gran descenso en la construcción. Con más de 50.000 despidos y una caída en la actividad del 12,4 %, según datos del propio INDEC, este sector fue uno de las más golpeados en el primer semestre y nos muestra que es un rubro que está parado y no solo genera desempleo y pobreza sino que no hay planes integrales de construcción de nuevas viviendas, sino más bien transferencias de viviendas usadas.