Déficit habitacional. Alquilar un monoambiente en CABA cuesta $ 155.000, muy por arriba de un salario mínimo

En agosto, después de la devaluación de Sergio Massa y el FMI los alquileres tuvieron un salto que llegó hasta al 25 %, por encima de los precios, especialmente en Ciudad de Buenos Aires, donde proliferan precios en dólares para alquileres temporarios. Los salarios no alcanzan y empieza a acentuarse el drama de familias que ven peligrar su posibilidad de alquilar un sitio donde vivir.

De acuerdo a un relevaniento del sitio ZonaProp, el valor promedio del alquiler de un monoambiente en CABA es de $ 155.426 por mes, superando al salario mínimo vital y móvil, establecido en $ 118.000 para septiembre. Es decir, un salario mínimo apenas alcanza para pagar el 76 % del precio de alquiler de un monoambiente.

Por su parte, un departamento de dos ambientes alcanza los $ 198.873 por mes y uno de tres ambientes (70 m2) se alquila por $ 260.984 mensuales, según el mismo relevamiento.

Para tener un parámetro de comparación, la canasta de pobreza que mide el Indec para un hogar de 4 integrantes era $ 248.962 en julio (y rondará los $ 280.000 en agosto). Esto significa que para una familia que vive en CABA gasta por lo menos lo mismo en comprar los bienes y servicios mínimos necesarios al mes que lo que cuesta un lugar donde vivir.

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Entre ambas cosas (canasta básica más alquiler), esta familia necesita más de $ 500.000 mensuales (en mano). Mientras que en julio un salario promedio del sector registrado (índice Ripte) representaba $ 270.000 ($ 325.000 brutos, según el Ministerio de Trabajo), es decir, en agosto rondará los $ 290.000 en mano ($ 350.000 brutos). En pocas palabras, una persona que tenga la "suerte" de estar "en blanco" (registrado) y cobrar un salario promedio no tiene suficientes ingresos para vivir con la canasta de pobreza y abastecer a su familia. Menos aún, si tuviese que vivir con el salario mínimo.

Es por esto que, ante la suba del costo de vida por la inflación y el retraso salarial (inclusive, muchos no van a cobrar el bono porque las patronales se niegan a pagarlo), las familias se ven enfrentadas a negociar con los propietarios alguna prórroga para permanecer más tiempo en el mismo inmueble, evitando así otros costos imposibles "de entrada" a un nuevo contrato. O sino, directamente, se ven expulsados a barrios más alejados de sus lugares de trabajo, o de su entorno actual, con precios más accesibles de alquiler pero que encarecen el costo de vida con más gastos de transporte y menos tiempo para vivir por fuera del ámbito laboral y de movilidad.

En consonancia con lo anterior, de acuerdo con otro relevamiento difundido por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los precios de los alquileres de departamentos en CABA registraron en agosto incrementos de entre 13,3 % y 20 % mensual, según la ubicación y la cantidad de ambientes.

El informe señaló que los incrementos respecto de los valores de julio fueron de 16,7 % en los monoambientes, 13,3 % para los departamentos de dos ambientes y 20 % en los de tres ambientes.

¿El problema es la "excesiva" regulación de la Ley actual, como plantea la derecha?

En este contexto, producto de un fuerte lobby mediático y político de las grandes inmobiliarias y con eco en los partidos patronales (inclusive del propio Sergio Massa), se instaló la idea de que el precio de los alquileres por las nubes se debe a un "exceso de regulación", a una "ley de alquileres que fracasó" porque los propietarios, en teoría al no obtener una suficiente rentabilidad por tener que fijar contratos a tres años y con un índice prefijado, optarían por quitarlo de la oferta, ponerlo a la venta o pasarse al alquiler temporario en dólares.

Esta idea es falsa. No hay un "exceso de regulación", la ley por el contrario peca de falta de regulación en favor de los inquilinos, tanto en su letra como en la práctica, sino no podría suceder que los precios suban sin ningún freno. No hay tope.

Esto sucede por dos falencias:

1) Por más que exista una ley, hoy en día la mayoría de los contratos no están sellados y legalizados. Hay evasión e informalidad, lo cual implica que predomina el más fuerte, en este caso, el propietario del inmueble (vía la inmobiliaria, en muchos casos) que puede imponer condiciones y que si bien en muchos casos sigue los criterios generales de la ley (por ejemplo, el índice de actualización), no está obligado a hacerlo. La parte más débil del contrato, la familia, pareja, o persona que alquila, frente a los precios exorbitantes debe aceptar cualquier condición (garantías de todo tipo, precios elevados de entrada, condiciones del inmueble, etc).

2) La ley actual no regula el precio inicial del contrato, el precio de mercado. No establece un rango de precios en el cual, según parámetros de ubicación, tamaño, características, cantidad de personas que pueden habitar, etc, se determinen límites, de acuerdo al nivel salarial y de vida. Solamente se limita a otorgar un índice de actualización que publica el Banco Central, y que está en un 50 % atado a la inflación (el otro 50 % es evolución promedio de salarios).

A esto se agrega que no hay regulación para los alquileres temporarios, no hay prohibición de alquilar en dólares u otro tipo de moneda, no hay sanciones por la especulación inmobiliaria con viviendas ociosas, etc.

Pero la paradoja de que los precios de los alquileres suban muy por encima de la inflación promedio y más por encima aún de la capacidad adquisitiva de la mayoría de la clase trabajadora, mientras los salarios alcancen cada vez para menos se debe a otras causas económicas: en lo fundamental, a la devaluación de la moneda respecto del dólar y a la disparada inflacionaria.

El valor de los inmuebles desde hace décadas está dolarizado. En los últimos años, por la crisis se paralizó prácticamente la venta ante la falta de dólares en el país y su conversión cada vez más cara en pesos, a la par que aumentó la cantidad de inmuebles en oferta. Esto hizo que se reduzca el precio de muchos de los inmuebles en términos de dólares, pero aún así existe una relación entre el costo del alquiler por metro cuadrado y el precio de venta que tiende a intentar mantenerse (por el costo de mantenimiento y amortización).

El punto es que al convertir esta relación de dólares a pesos, con un tipo de cambio cada vez más caro y con una expectativa de devaluación que se acrecienta, implica un valor de alquiler en términos de moneda local que pocas personas pueden alcanzar. Por este motivo, también muchos propietarios directamente desisten y prefieren sacar el inmueble del mercado de alquiler para ofertarlo a la venta para conseguir dólares, aun si el precio de venta es bajo en términos relativos históricos (no para las mayorías trabajadoras).

Y allí entra en juego otro aspecto de la realidad: la dualidad de ingresos, en una Argentina en la que, si bien hay crisis, no todos pierden. De una parte, el sector de grandes empresarios ha logrado acaparar ganancias extraordinarias, mientras que una mayoría trabajadora ve deteriorado su salario, frente a la inacción y la complicidad de las dirigencias sindicales oficialistas.

De otra parte, la propia dualidad de la clase trabajadora, en la que si bien todos perdieron, es el sector informal el que sufrió una mayor caída de sus ingresos reales, llegando a 42 % respecto de 2015, en tanto que para el sector registrado ronda el 23 - 26 %. Los primeros, los más obligados a trabajar más alejados, en peores condiciones, sin posibilidad de acceder a una vivienda y menos aún a una vivienda propia.

Por último, explica esta situación un problema estructural arrastrado desde hace décadas: la falta de inversión en vivienda e infraestructura. El crédito hipotecario es prácticamente inexistente, mientras que el gobierno ha reducido sistemáticamente el presupuesto en Vivienda y Hábitat para cumplir con las metas de ajuste del Fondo Monetario Internacional.

La actual ley de Alquileres, que se aprobó en 2020 en medio de la pandemia, prevé contratos a tres años y actualizaciones anuales que se establecen a través de un índice del Banco Central , que toma un promedio entre el índice de la inflación y la suba de salarios.

El proyecto de ley para modificar la actual Ley de Alquileres ya tiene media sanción en Diputados y perjudica a más de 10 millones de inquilinas e inquilinos en todo el país, impulsado por Juntos por el Cambio, y los bloques de Milei y Schiaretti. Su media sanción fue posible gracias a la ausencia de varios legisladores del oficialismo. El Frente de Izquierda lo rechazó.

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De aprobarse el proyecto en el Senado, los contratos volverán a ser de 2 años (en vez de 3 años), con actualizaciones de precio cada 4 meses como mínimo (en vez de cada 1 año como es hoy), y establece que las partes acuerden con qué índice hacerlo, teniendo como opción los que elabora el INDEC: el de la inflación (IPC), el de precios mayoristas (IPM), y/o índice de salarios (RIPTE, que solo toma el de los registrados), o una combinación de ellos. Esto significa que el negocio inmobiliario imponga el índice que ellos quieran, porque no hay "partes iguales".

La única unánime coherente a favor de los inquilinos y el derecho a la vivienda fue la del Frente de Izquierda Unidad, que planteó medidas como impuestos a la vivienda ociosa para que los grandes propietarios pongan sus propiedades en el mercado, y límites y regulaciones a los alquileres temporarios que suben los precios de alquiler para vivienda.

También propuso topes a los precios iniciales de contratos, y actualizaciones de acuerdo a la evolución real de los salarios. Todas estas son medidas que podrían tomarse ya mismo para enfrentar la crisis habitacional, pero también, plantean medidas estructurales, como créditos baratos y planes de obras públicas para la construcción y la urbanización.