En esta nota queremos mostrar un pantallazo sobre la situación habitacional en la que se encuentra la clase trabajadora en nuestro país, haciendo énfasis como estudio de caso en la ciudad de La Plata. Demostrando cómo la falta de acceso a la vivienda digna para las clases populares tiene su correlato en la especulación inmobiliaria que se encuentra fuertemente ligada a la política de los distintos gobiernos. Además, queremos discutir contra el modelo especulativo de la ciudad capitalista y proponer una salida impulsada por los trabajadores desde abajo para pelear por acceso a la vivienda digna y el derecho a la ciudad.

Un acercamiento al problema de la vivienda

El acceso a la vivienda es uno de los grandes dramas de la clase trabajadora y los sectores populares. Con los alquileres por las nubes, y el sueño cada vez más imposible de acceder a una vivienda propia, para las enormes mayorías pareciera no haber derecho a la ciudad. Ya en 1873 Engels, en su libro Contribución al problema de la vivienda, señalaba la incompatibilidad de satisfacer este derecho a toda la población bajo el capitalismo. Sin embargo, este problema da un salto a nivel mundial con la ofensiva neoliberal, que fue estudiado por Mike Davis en su libro El planeta de las ciudades miseria publicado en 2006. Este realiza un estudio de las características del crecimiento urbano durante la época neoliberal y la hiperdegradación de las ciudades, en las periferias y también en las áreas centrales, afirmando que el motor de la urbanización se encuentra en la reproducción de la pobreza y no en la reproducción del empleo. Desde el periodo neoliberal la mayoría de los empleos se crearon en las grandes metrópolis, sin que éstos garanticen el sustento para vivir dignamente. Abajo recomendamos un artículo que analiza cómo esto se expresa en nuestro país.

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En Argentina las viviendas a pesar de ser diseñadas y producidas localmente, con una mano de obra precarizada y tener la mayoría de sus costos de producción pesificados, una vez terminadas pasan a tener sus precios de venta en dólares. Pero esto no fue siempre así, sino que fue un proceso histórico que empezó con la última dictadura cívico-eclesiástica-militar. Previo a esto, los precios de venta de las viviendas estaban en pesos, y los precios de los alquileres eran autorizados por el gobierno nacional, cuestión que fue desregulada con la Ley de Normalización de Locaciones Urbanas impuesta por el gobierno de facto.

Como dicen Gaggero y Nemiña (2013) [1], esta ley incentivó a la construcción de propiedades para alquilar e implicó subestimar el carácter social de la vivienda al afirmar la consideración de los inmuebles como un activo de inversión alternativo. Además de obtener una renta por el alquiler, los inversores buscaban garantizar en el largo plazo que se mantuviera el valor de esos activos. La dolarización de los precios permitía garantizar ese objetivo. De esta forma, la liberalización cambiaria y la mercantilización de los inmuebles derivó en una rápida dolarización del mercado inmobiliario que entre 1977 y 1980 llegaba al 90% de los inmuebles.

En resumen, los inmuebles se convirtieron en una forma privilegiada donde las inmobiliarias apostaban a reservar su valor, lo que hoy en día llamamos especulación inmobiliaria. Con esto nos referimos a la práctica de construir o comprar inmuebles no para que puedan ser habitados, sino para esperar que en un futuro su precio aumente, generando así grandes ganancias. Mientras que para millones de trabajadores acceder a una vivienda es imposible.

¿Cómo se expresa esto en concreto en nuestro país? Veamos el caso de La Plata, para poder profundizar en cómo se expresa este problema de la especulación inmobiliaria, que, cabe aclarar, no afecta solo a nuestra ciudad, sino a todo el país. El objetivo es que estudios como este puedan multiplicarse en las distintas ciudades, para poder hacer más concreta la denuncia a los responsables de esta situación, y, a su vez, pensar qué respuesta podemos dar desde la izquierda, los trabajadores y los sectores populares. Esta propuesta surge de un trabajo colectivo entre estudiantes y profesionales de la UNLP, trabajadores, y vecinos que se organizan en la Asamblea Permanente por trabajo de La Plata, Berisso y Ensenada.

La situación de la vivienda en nuestro país

A nivel nacional cuando observamos los crecimientos de vivienda y los comparamos con los de población a través de los distintos Censos tenemos que entre 1991 a 2001 la cantidad de viviendas creció un 37%, mientras la población creció sólo un 17%. De 2001 a 2010 las viviendas crecieron un 18%, mientras la población lo hizo en un 10%. Y de 2010 a 2022 las viviendas crecieron un 28% y la población un 14%. A lo largo del periodo analizado, vemos cómo el porcentaje de viviendas construidas supera por mucho al crecimiento de la población en todos los periodos analizados. ¿Esto significa que cada vez más personas acceden a una vivienda? Esto nos lleva a ver otra cuestión sobre la vivienda y es analizar si las mismas están habitadas o deshabitadas.

Viviendas habitadas y deshabitadas a lo largo del tiempo. Cuadro de elaboración propia en base a los datos del Censo.

Como podemos apreciar en el cuadro, que se hayan construido más viviendas no significó que estas fuesen habitadas. Así podemos apreciar cómo el número de viviendas deshabitadas fue variando a lo largo del tiempo [2]: en los noventas teníamos 1 millón de casas deshabitadas; en los 2000, pasamos a tener 2 millones y ahora tenemos más de 3 millones. Este dato se vuelve relevante cuando observamos el déficit habitacional en el país, ya que se calcula que hay 3,5 millones de viviendas en esa situación según el Censo de 2010 [3]. Teniendo en cuenta estos números, podemos empezar a ver que el déficit habitacional es muy similar a la cantidad de viviendas deshabitadas.

¿Cómo es la situación de la vivienda en La Plata ?

Según los datos publicados por el último censo, en la ciudad de La Plata hay 763 mil habitantes, es decir que la población creció un 14% respecto al censo del año 2010. En ese mismo año, en la ciudad había 259 mil viviendas particulares y para el censo 2022 se contabilizaron 329 mil viviendas. Es decir, la vivienda particular tuvo un crecimiento del 21% en los últimos 12 años. Podemos ver que la construcción de la vivienda pasó a ser un 7% superior al crecimiento de la población. Ahora bien, si tomamos un periodo más largo, podemos ver que desde el 2001 hasta el último censo las viviendas crecieron en un 46% mientras que la población solo lo hizo en un 26,5%, es decir que la construcción de la vivienda creció casi un 20% más que la población.

Comparación entre viviendas construidas y crecimiento de población entre el 2001 y 2022. Cuadro de elaboración propia en base a los datos del Censo.

Otro dato interesante que nos dejó el Censo es la cantidad de viviendas ocupadas por sus propietarios. Según el Censo 2010 a nivel nacional el 73% de las personas encuestadas era propietaria de la casa donde se realizó la encuesta, pero para el año 2022 ese número descendió a 65,5% (-7,5%). Es decir que a nivel nacional aumentó el número de personas que no es dueña de su propia casa. Pero en la Ciudad de las diagonales este número es más alto que el registrado a nivel nacional, donde se pasó del 71% de propietarios al 62,6% (-8,8%), es decir que creció 1,3 % por encima del promedio nacional y hay un 3% más de inquilinos respecto del número nacional. Hoy, 4 de cada 10 platenses no vive en su propia casa.

Ahora bien, según el censo de 2010, en la ciudad de La Plata se registraron 259.352 viviendas particulares de las cuales 49.464 estaban deshabitadas. Como los datos del Censo 2022 en esta categoría todavía no están publicados, decidimos realizar una estimación para calcular cuántas casas vacías hay en la ciudad. Este cálculo se hace con el promedio de ocupación por vivienda, que en el 2010 fue de 3,12. Haciendo el supuesto de que el promedio de ocupación sigue siendo el mismo, podemos estimar que en nuestra ciudad hay más 80 mil casas que están deshabitadas [4].

Vivienda deshabitada en la Plata. Cuadro de elaboración propia en base a los datos del censo 2010 y 2022.

La odisea de alquilar

Teniendo en cuenta el número de viviendas deshabitadas, uno supondría que todas estarían listas para ser alquiladas o vendidas, pero eso está lejos de la realidad. Hoy alquilar se está volviendo cada vez más difícil. Por un lado, hay un problema de oferta. Al no existir un sistema único de alquileres que esté regulado por el Estado, muchas de las ofertas disponibles pasan por las páginas webs. Si tomamos como ejemplo una de las más clásicas como ZonaProp podemos ver que solo hay 411 viviendas en alquiler “clásico”. Por otro lado, si encontrás alquiler y cumplís con los requisitos que te piden, está el problema de poder pagarlo. Consultando precios en la misma página, alquilar un monoambiente en La Plata cuesta en promedio $85.000 sin expensas. Y si querés ir a algo “más lujoso” con una habitación, el promedio es de $111.000, de nuevo sin expensas. Spoiler alert, este número seguro aumente el mes que viene.

Siendo que el salario promedio en la ciudad de La Plata es de 90 mil pesos, es evidente que alquilar es una odisea que se come una gran parte del sueldo. Para muchos, directamente es imposible pagar esas sumas, lo que obliga a mudarse a las periferias o compartir el alquiler. Para la juventud directamente significa la imposibilidad de independizarse e irse de la casa de sus padres.

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El sueño (imposible) de la casa propia

La oferta de viviendas a la venta es también baja en relación al número de viviendas deshabitada que hay en nuestra ciudad. En un extenso relevamiento a través de la página Argenprop logramos ver que en nuestra región solo hay 14.758 casas que están a la venta, ofrecidas por 105 empresas. Cuando pasamos a analizar quiénes ofrecen estas viviendas, encontramos que 5 empresas concentran el 52% de la oferta: estas empresas son Yacoub, Remax, C21, Alberto Dacal y Dacal Bienes Raíces. Entre las 10 primeras controlan casi el 70%. Cabe aclarar que todas estas empresas tienen negocios en otras ciudades, e inclusive otros países.

Esto demuestra que quienes manejan los precios son un puñado de empresas, que poseen gran parte del mercado inmobiliario local, y pujan para elevar los precios de los inmuebles y especular con una ganancia cada vez más mayor. Además hay que tener en cuenta que esto es solo sobre la vivienda que está a la venta, ya que la mayoría de las vivienda que se encuentran deshabitadas no están ni a la venta ni dispuestas para alquilar, es decir que son viviendas ociosas. Este monopolio les permite especular con las necesidades de miles, práctica que se repite a lo largo y ancho del país.

La contracara de la especulación: la vivienda precaria

Un barrio popular es aquel donde viven al menos 8 familias agrupadas o contiguas, donde más de la mitad de la población no cuenta con título de propiedad del suelo ni acceso regular a dos o más de los servicios básicos: agua corriente, electricidad con medidor domiciliario y/o red cloacal. Según el Observatorio de Barrios Populares que impulsa el Ministerio de Desarrollo Social, hay a nivel nacional 5687 barrios populares [5] donde viven 1.167.737 familias. Solo en la provincia de Buenos Aires, hay 1933 barrios de estas características, seguida por Santa Fe con 408 y Chaco con 401. Cuando pasamos a hablar de ciudades, La Plata es hoy la localidad con más barrios populares de la provincia, y la cuarta si consideramos los números nacionales, solo superada por CABA, San Fernando y Rosario. Cabe aclarar que según el relevamiento, CABA cuenta solo con 50 barrios populares pero es la ciudad con más cantidad de familias viviendo en esas condiciones. Es decir que cuenta con menos barrios pero estos son mucho más poblados.

Para realizar el análisis de la composición de los barrios populares, tomaremos la región del Gran La Plata [6], ya que por su cercanía y conexión, permite hacer un análisis más amplio de la situación de los barrios populares. Como podemos ver en el siguiente cuadro, en esta región se relevaron 40.961 viviendas donde viven más de 97 mil personas, es decir que un 10% de la población vive en ese tipo de barrios [7].

Gran La Plata: Población, vivienda y familias en los barrios populares. Cuadro de elaboración propia en base a los datos del Observatorio de Barrios Populares.

Viendo esta situación podemos preguntarnos: ¿Cómo están los barrios populares en la región del Gran La Plata? Según el mismo relevamiento, el 83% de las viviendas que están en los barrios populares de nuestra región presentan conexiones irregulares al servicio eléctrico y solo el 15% de los hogares están conectados de manera formal. En cuanto al agua corriente, solo el 18% de las casas están conectadas a la red formal. En cuanto al acceso a las cloacas, solo el 4% dice estar conectado a la red. Y lo peor de todo es el acceso al gas donde solo el 2% está conectado a la red formal.

Hoy, las empresas que administran estos servicios (Camuzzi, EDELAP, ABSA) están entre las 550 que más facturan en el país, mientras reciben subsidios millonarios del Estado y aplican tarifazos. Aun así, no realizan ninguna inversión para garantizar el acceso y mejorar la calidad del pésimo servicio que brindan.

Mujeres y juventud, el rostro de los barrios populares

Cuando observamos quiénes viven en estos barrios, vemos que el 57% (55 mil personas) son jóvenes menores de 29 años. En un artículo anterior, analizamos cuáles eran las condiciones laborales de la juventud y pudimos ver que en nuestra región el 72% trabaja de manera informal. La falta de acceso a un trabajo con derechos, con un salario que alcance, hace que se dificulte también acceder a una vivienda digna, donde alquilar es una tarea casi imposible y la única salida que queda es vivir en condiciones precarias. Así queda claro que la juventud es una de las poblaciones que más sufre la precariedad de la vida

Ahora bien, otro dato relevante es que las responsables de los hogares en estos barrios, en un 69%, son las mujeres. Y en los hogares monoparentales, en el 88% de los casos, las responsables son las mujeres. Esto es más que interesante para pensar los ejemplos de lucha y organización, como fue en Guernica donde se organizó la comisión de mujeres, que estuvo a la cabeza de la organización y la pelea por tierra para vivir, contra el desalojo de la Bonaerense de Kicillof y Berni. En la mayoría de los casos son las mujeres las que organizan a las familias, se ponen a la cabeza de las ollas, comedores, escuelas comunitarias y cuando hay conflicto son las que encabezan las luchas.

El espejo de la especulación, la falta de acceso a la vivienda digna

Un argumento frecuente que utilizan los sectores constructores-inmobiliarios es que la ampliación de la oferta, mediante una mayor construcción, incidirá en la reducción de los precios y por lo tanto en un mayor acceso a la vivienda. Sin embargo, el número de viviendas construidas creció mucho más que el de la población, y eso no ha reducido el precio de las mismas. Ya que no se construyen para que sean habitadas, sino para la especulación. La lógica capitalista de construir inmuebles como reserva de valor hace que sea cada vez más difícil el acceso para las grandes mayorías trabajadoras.

Para responder a esto nos pareció conveniente realizar un ranking comparativo, analizando los datos brindados por el RENABAP y el Mapa productivo-laboral argentino elaborado en conjunto por el Ministerio de Economía y el Ministerio de Trabajo Empleo y Seguridad Social. De esta manera logramos encontrar una tendencia que nos parece clave para entender el desarrollo desigual de las grandes ciudades y la dificultad para acceder a la vivienda digna. En este podemos ver en espejo cómo las ciudades que presentan más cantidad de empresas dedicadas a la construcción y a los servicios inmobiliarios también son las que presentan mayor cantidad de barrios populares.

Ranking comparativo entre empresas constructoras, inmobiliarias y Barrios Populares. Cuadro de elaboración propia en base a los datos del RENABAP y al Mapa productivo-laboral argentino.

Es decir que la concentración de empresas privadas dedicadas a la construcción y venta de inmuebles con uso financiero genera un acceso muy desigual a la vivienda, ya que encarece el suelo, obligando a los trabajadores y sectores populares que no pueden pagar los precios que impone el mercado, a vivir en condiciones precarias.

La relación entre el Municipio y las empresas inmobiliarias

El Estado capitalista tiene injerencia directa en el mercado de suelo a través de diferentes acciones, como constructor de obras, viviendas y, además, es el encargado de dictar las políticas y normas que regulan la construcción. El Estado influye en la formación de los precios del suelo urbano mediante los códigos de ordenamiento de la ciudad. El Código de ordenamiento urbano es aquel que fija las normas de uso del suelo. En la ciudad de La Plata, así como en otras ciudades del país, el Código de ordenamiento urbano sufrió diferentes modificaciones bajo gobiernos de distinto signo político, que tendieron a beneficiar al lobby inmobiliario.

Distintas investigaciones realizadas como las de Barakdjian y Losano (2012) [8] o del Río y Relli (2013) [9], demuestran cómo el municipio realizó importantes concesiones al sector inmobiliario-constructor. Estas se visualizan, en primer lugar, en la habilitación que se hizo para poder hacer edificios más altos en el centro, o la ampliación para el loteo a nuevas zonas rurales, generando mejores condiciones para capitalizar rentas urbanas que benefician solo a los especuladores.

En La Plata el sector constructor-inmobiliario tiene mucha influencia en la política local. Para dar un ejemplo, Raúl Rodríguez Dacal, dueño y fundador de Dacal Bienes Raíces, fue secretario de economía y director del banco municipal de La Plata entre 1991-1994, bajo la intendencia de Julio Alak (1991-2007). Dacal Bienes Raices, una de las principales empresas en este rubro, fue fundada en 1993. ¿Coincidencia?

En 2016 se funda la Cámara Empresarial de Desarrollo Urbano [10] con el lema de: “tener representatividad y fuerza como sector productivo”, y ser un agente de peso en las definiciones políticas en la ciudad. Este grupo presiona constantemente para modificar las normativas en función de sus intereses, y fue así que en 2019 Garro puso en pie el Consejo Consultivo para el Desarrollo, que planteó un plan estratégico a largo plazo, que se propone garantizar nuevos beneficios al sector. En diciembre del 2021, el mismo aprobó un nuevo Código de Ordenamiento, que permite ampliar las zonas de loteo hacia las periferias de La Plata.

Esta orientación de las inversiones inmobiliarias hacia las periferias, que, tradicionalmente, por el encarecimiento de los precios del casco eran la única opción para los trabajadores y sectores populares, está ocasionado una alza de los precios de dichas tierras haciendo imposible pagar por un terreno. En muchos casos, los proyectos de las grandes inmobiliarias compiten por predios de la periferia urbana queriendo desplazar a las familias que ya ocupan esas tierras.

Otra ciudad es posible

Como vimos hasta ahora, el problema del derecho a la ciudad y el acceso a la vivienda no tiene que ver con la falta de construcción, sino con el uso que se le da a la vivienda construida, que es para la especulación y el enriquecimiento de un puñado de empresarios. A la par que hay cada vez más empresas constructoras, lo que sube es la cantidad de viviendas deshabitadas. La contracara de este proceso irracional es que cada vez menos personas son dueñas de su propia casa y tienen que alquilar a precios exorbitantes, o se ven obligados a vivir en viviendas precarias. Parte de este fenómeno es la explosión de los barrios populares, donde no hay acceso siquiera a los servicios básicos.

Sin terminar con el uso financiero y especulativo que un puñado de parásitos le dan a los inmuebles, a costa de dejar a millones sin casa, no se puede ni pensar en el derecho a la vivienda. Para resolver esto es necesario afectar sus negocios. Necesitamos saber de quienes son las casas que hoy están vacías, realizando un inventario nacional de las viviendas ociosas, identificando las que corresponden a los grupos multimillonarios de empresarios inmobiliarios. Que haya millones de viviendas destinadas a la especulación y que no estén disponibles para alquilar lleva a que los precios de los alquileres aumenten, debido a la baja oferta y la alta demanda. Por eso es necesario imponer impuestos progresivos a la vivienda ociosa, que obliguen a los especuladores a poner esas casas en alquiler, y expropiar a quienes se nieguen a pagarlos (desde ya, esta política estaría dirigida a las grandes empresas, y no a los pequeños propietarios). Por último, hay que discutir democráticamente una nueva ley de alquileres, a favor de las grandes mayorías, y no de la especulación.

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Además de la vivienda, el otro problema que analizamos es como el modelo de la especulación lleva a una precarización de la vida de conjunto, y a un acceso desigual a la ciudad. Por un lado hay viviendas vacías, torres lujosas, barrios privados, pero por el otro, viviendas precarias y barrios populares sin servicios básicos. Es necesario impulsar un verdadero plan de obras públicas para urbanizar esos barrios, construir las viviendas que hacen falta, los hospitales, las escuelas, plazas y parques. Y nacionalizar bajo control de sus trabajadores y los usuarios las grandes empresas de servicios básicos y el transporte, para garantizar un servicio accesible y de calidad.

Esto implica enfrentar a las empresas de la construcción, el Estado capitalista, y los distintos partidos patronales, y avanzar en una verdadera reforma urbana integral. Por una ciudad que no esté en función de sus intereses, sino de los nuestros. Donde las decisiones se tomen democráticamente, desde abajo. Algo de esto se ve en las familias trabajadoras que cada día se organizan en sus barrios para tener trabajo con derechos, y un lugar donde vivir, como pasó en Guernica. Ahí está la fuerza. Son los trabajadores quienes construyen cada día una ciudad que no pueden disfrutar, y por lo tanto, quienes pueden hacer que otra ciudad sea posible. Una que pueda disfrutarse plenamente.