NUEVOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS. Lanzan créditos hipotecarios a tasas variables, un peligroso engaño

Las medidas de enfriamiento monetario de la economía que ha venido realizando el Banco Central presidido por Federico Sturzenegger han desacelerado el crédito al sector privado. Pero más aún, se ha reducido el ya poco dinámico mercado de hipotecas. El crédito hipotecario representa el 7 % de los préstamos al sector privado.

Para darle dinamismo al sector, el Banco Central (BCRA) habilitó una modalidad de créditos en las que las cuotas se ajustarán con el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), cuya base es el Índice de Precios al Consumidor. El objetivo de la medida nada tiene que ver con una búsqueda de resolución integral del déficit habitacional de 3 millones de personas en Argentina, sino un intento de recuperar un área un tanto reducida para la ganancia de los bancos, con poca colocación de préstamos.

Los seis bancos que comenzarán a ofrecer el lunes los créditos hipotecarios con tasas variables son: El Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Rio. Los plazos irán de hasta 15 a 20 años según el banco y por montos máximos de $ 1,5 millones, a una tasa de interés real -más allá de la indexación- que promediará el 5% anual (se moverá entre 4 y 7%). Como dato de color, actualmente la tasa de interés real que perciben los bancos está en valores muy inferiores al 5 %, lo que implica de entrada una rentabilidad destacada.

¿Cuál es el supuesto beneficio de esta modalidad para quienes necesitan el crédito?

El atractivo que ahora muestran estos préstamos es que la cuota inicial es un 60 % menor a la que se paga en los pocos planes a tasa fija que están vigentes en el mercado. Esto significa, para las familias que ansían alcanzar el sueño de una casa propia, una reducción del ingreso mínimo necesario para calificar como beneficiario del crédito.

En el comunicado distribuido el jueves por el Banco Central se daba el siguiente ejemplo: “Asumiendo una relación de cuota ingreso del 30 %, en el crédito estándar para un monto de $ 1 millón se necesita un ingreso mensual de $ 68.608. En el préstamo con UVI el ingreso mensual requerido es de $ 26.855”. En otro ejemplo, por un crédito por $ 700.000, hoy implica el pago de una cuota inicial de $ 14.408 y se requiere un ingreso que roza los 50 mil pesos, con el nuevo régimen habrá que pagar $ 5.639 y tener un ingreso de $ 18.798.

En el primer caso, la cuota inicial estaría en los $ 8.000 el primer mes y terminaría encima de los $ 20.000 en la cuota 176. Claro, esto siempre con los números del gobierno que calcula una inflación anual de 25 % en 2016, 14 % en 2017, luego 10 % y a futuro una tasa estable de 5 % de inflación. De mantenerse el ritmo actual de inflación del 4 % mensual, en pocos meses la cuota se vuelve impagable para cualquier familia trabajadora.

Los bancos acordaron con el BCRA adoptar una unidad indexada bautizada como “Unidad de Vivienda” (UVI) que ajusta mes a mes el valor de la cuota de acuerdo a la evolución de la inflación, y sirve tanto para préstamos como para depósitos. Esto no sólo es un atractivo para tomar créditos, sino que fundamentalmente elimina el riesgo de los bancos de sufrir una licuación de la cuota.

La trampa de la zanahoria

Pero si a los bancos se les otorga semejante beneficio, cabe observar que los salarios no se ajustan mes a mes por inflación. Cada gremio negocia sólo una vez al año el acuerdo salarial en paritarias, y cada año los trabajadores deben enfrentarse a una situación en que los gobiernos intentan poner techos a los aumentos (este año de 20-25 %) junto a las burocracias sindicales que con desigualdades por rama arreglan treguas en función de sus propios negocios. Así, los trabajadores no tienen el beneficio de obtener salarios ajustados por inflación que puedan, por ejemplo, combatir los aumentos en el costo de vida, o en este caso, de las cuotas para poder alcanzar una vivienda propia.

Lo que se mantiene con los nuevos créditos hipotecarios en términos reales es el valor de la cuota, pero la cuota representará una proporción del salario real igual o mayor. Por ello, el gobierno lo “anuncia” como un verdadero beneficio para que la demanda de créditos se incremente, pero las menores restricciones y las cuotas bajas son una zanahoria muy tramposa. De lo que se trata es de un nuevo gran negocio para los bancos. Es fundamental que los trabajadores conquisten una garantía del valor real de su poder de compra, el salario real, que sea como mínimo igual al valor de la canasta familiar. Salarios que se ajusten por inflación es una medida prioritaria.